Bij de aankoop van een woning geldt in beginsel het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2%, mits de koper de woning zelf gaat bewonen. Maar wat als de koper pas ná de overdracht de woning betrekt, bijvoorbeeld omdat de verkoper er tijdelijk blijft wonen? Is het 2%-tarief dan nog steeds van toepassing, of geldt het algemene tarief van 10,4%?
In de praktijk komt deze situatie regelmatig voor. Denk aan ouders die hun woning verkopen aan een kind, maar er nog enkele maanden of zelfs jaren blijven wonen. Of aan een verkoper die extra tijd nodig heeft om passende woonruimte te vinden. Voor deze gevallen is recent meer duidelijkheid gekomen over de toepassing van het lage tarief.
De casus: aankoop met uitgestelde bewoning
In een recente zaak ging het om een woning die werd verkocht onder de voorwaarde dat de verkopers er nog twee jaar mochten blijven wonen. De koper had het voornemen om na die periode zelf de woning te betrekken. Op het moment van overdracht werd het 2%-tarief toegepast.
De Belastingdienst stelde echter dat het algemene tarief van 10,4% van toepassing was, omdat de koper de woning op dat moment niet zelf zou gaan bewonen en er sprake was van gebruik door derden.
Het oordeel: ruime uitleg van ‘bestemd voor eigen bewoning’
Het gerechtshof oordeelde dat het verlaagde tarief van 2% toch van toepassing was. Daarbij waren de volgende elementen doorslaggevend:
- De woning kwalificeerde ten tijde van de overdracht als woning in de zin van de wet.
- De koper had de intentie om de woning na verloop van tijd zelf te gaan bewonen.
- Er was geen sprake van een huurrelatie tussen koper en verkoper (de verkopers betaalden geen huur en er was geen huurovereenkomst).
Volgens het hof moet de term “bestemd voor eigen bewoning” ruim worden geïnterpreteerd. Het is dus niet vereist dat de koper de woning direct na overdracht betrekt. Wel moet het aannemelijk zijn dat de koper daadwerkelijk het voornemen heeft om de woning binnen afzienbare tijd zelf te bewonen. Daarbij geldt als aanvullende voorwaarde dat er geen sprake is van commerciële verhuur of een situatie die daarmee vergelijkbaar is.
Reactie van de Belastingdienst
De Belastingdienst heeft aangegeven het oordeel van het hof te volgen. Er is dus ruimte voor een praktische en redelijke benadering in gevallen van uitgestelde bewoning, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
- De woning is ten tijde van overdracht een woning in de zin van de wet.
- De koper koopt de woning met het voornemen om deze zelf te bewonen.
- Er is geen sprake van een huurrelatie of betaling van huur door de verkoper.
Daarnaast geldt dat geen sprake mag zijn van misbruik van het tarief, bijvoorbeeld door gebruik te maken van een tijdelijk gebruiksrecht met het doel om het lage tarief te benutten bij een feitelijke beleggingsaankoop.
Praktische relevantie
Dit standpunt is van belang voor diverse praktijkgevallen, waaronder:
- De verkoop van een woning binnen de familie, waarbij de verkoper nog enige tijd in de woning blijft wonen.
- Situaties waarin de koper pas op termijn de woning betrekt vanwege verbouwing, emigratie, of andere persoonlijke omstandigheden.
- Koopovereenkomsten waarin expliciet is afgesproken dat de verkoper het pand tijdelijk mag blijven gebruiken.
In deze situaties kan het 2%-tarief overdrachtsbelasting van toepassing zijn, zolang het gebruik tijdelijk en niet-commercieel van aard is en de koper de woning zelf wil gaan bewonen.
Startersvrijstelling: andere eisen
Belangrijk is het onderscheid met de zogenoemde startersvrijstelling. Deze vrijstelling stelt strengere eisen dan het 2%-tarief. Zo moet onder meer sprake zijn van directe bewoning én het afleggen van een schriftelijke verklaring. De ruime uitleg die voor het 2%-tarief geldt, is niet van toepassing op de startersvrijstelling.
Tot slot
De ruime uitleg van het begrip “bestemd voor eigen bewoning” biedt in specifieke situaties meer zekerheid voor kopers die pas na verloop van tijd hun woning gaan betrekken. Tegelijkertijd blijft een zorgvuldige toetsing per geval noodzakelijk, zeker bij afwijkende afspraken over het gebruik van de woning direct na overdracht.
Heeft u vragen over de toepassing van het lage overdrachtsbelastingtarief bij uitgestelde bewoning of twijfelt u over uw situatie? Neem dan gerust contact met ons op. Wij denken graag met u mee.